Dusik Andrea pénzügyi tanácsadó oldala

1. Devizaárfolyamok változása 2007 elejéhez képest, 2007 január 1 = 100

Forrás: MNB

Jól látható, hogy a válság el?tti id?szakban az euró és a svájci frank árfolyama is aránylag stabil volt. 2008 ?sze és 2009 eleje között azonban drasztikus forintgyengülés következett be. Fél év alatt a svájci frank árfolyama 50%-kal er?södött, az euró pedig közel 25%-kal. Kisebb er?södés után 2010. június elején jött a következ? hidegzuhany, amikor külföldi és belföldi események együttes hatására újabb rekordokat döntött a svájci frank árfolyama. 2010 közepére az alpesi deviza 37%-kal lett drágább, mint 2007 elején (miközben az euró 13,5%-kal drágult). Ez az ingadozás, illetve drágulás ösztönöz sokakat arra, hogy a devizahitelesek megsegítésére siessen. Ugyanakkor az árfolyam mellett a havi törleszt?részlet a hitel kamata és az egyéb felszámított díjak is befolyásolják.

2. Lakáshitelek teljes hiteldíj mutatója (százalék), 2005-2010

Forrás: MNB

Az egyes devizák hitelkamata egyértelm? magyarázatot ad a devizahitelek népszer?ségére. A forintkamatok mindig messze meghaladták a svájci frank és az euró kamatát is. A különbség 2005 elején még 9-10 százalékpont volt, ez 2008-ra nagyjából 4 százalékpontra mérsékl?dött. 2008 ?szét?l a bankok újraárazták a kockázatokat, így a forint- és az eurókamatok 3 százalékponttal ugrottak meg, míg a svájci frank kamata szinte változatlan maradt.
Az árfolyam szempontjából tehát a devizahitelesek igen rosszul jártak, különösen a svájci frankban eladósodottak. Ezzel szemben a hitelkamatok szempontjából pont fordított a helyzet. Mind a válságot megel?z? id?szakban, mind azt követ?en a devizahitelek kamatai bizonyultak kedvez?bbnek. A kérdés természetesen az, hogy a két ellentétes hatás végül hogyan befolyásolta a különféle hitelek terheit?
A továbbiakban nézzük meg, hogy egy 5 millió forintos 20 éves futamidej? lakáshitel törleszt? részletei hogyan alakultak különböz? devizanemek és hitelfelvételi id?pontok esetében. Az egyszer?ség kedvéért a havi törleszt? részleteket az aktuális hitelkamatok alapján számoltam. Így a kamatváltozások a valóságnál gyorsabban megjelennek a számítás eredményében, hiszen a legtöbb hitel csak éves periódusokban árazódik át. Nem szerepel a számításokban t?ketörlesztési moratórium, vagy kezdeti akciós kamat sem.
Például 2005 januárjában felvett forint, euró illetve svájci frank lakáshitel havi törleszt?részletei az alábbi módon alakultak az árfolyam és a kamatváltozások hatására. (A támogatott kamatozású forinthitelekkel nem számoltam.)

3. 2005. januári lakáshitelek havi törleszt?részlete (forint)

A futamid? elején teljesen egyértelm? a devizahitelek el?nye. A forint alapú lakáshitel 66 ezer forintos törleszt?részletéhez képest a svájci frank hitel mindössze havi 35,5 ezer forintba kerül, az euró pedig 39 ezer forintba. A különbség ugyan 2006-2007-ben gyorsan mérsékl?dött, de a devizahitel továbbra is legalább havi 10 ezer forinttal volt olcsóbb. Változás 2008 ?szét?l következett be. Ekkor az összes hiteltípus megdrágult, de eltér? mértékben. A forinthitel a kamatváltozás miatt ismét megközelítette a havi 60 ezer forintot. Az euróhitelek a kamat- és árfolyamváltozás hatására 55 ezer forint fölé drágultak. A svájci frank alapú hitelek a jelent?s árfolyamváltozás, de mérsékelt kamatemelkedés együttes hatásaként ennél kisebb mértékben, 50 ezer forintig emelkedtek. 2010 májusára a forint és euró hitelesek terhei nagyjából kiegyenlít?dtek, de a frank adósok maradtak továbbra is a legkedvez?bb helyzetben.
Kissé árnyalja a helyzetet az adott id?pontban fennálló tartozás nagysága. Az adósok ugyanannyi ideig törlesztették hitelüket, de a fennálló t?ketartozás a devizahitelek esetében az árfolyam függvényében széls?ségesen ingadozhat.

4. 2005. januári lakáshitelek t?ketartozása 2010 májusában (forint)

A forinthitelek t?ketartozása teljesen szabályosan csökken. Ezzel szemben a devizahitelesek tartozása er?teljesen ingadozik. Egyes id?pontokban jóval alacsonyabb lehet a forinthitelénél, mint például 2008 nyarán, de messze meg is haladhatja azt. A pillanatnyi t?ketartozás jelent?sége azonban csak elméleti – és pszichológiai -, hiszen csak el?törlesztés esetében van jelent?sége. Vagyis 2005 januárjában azonos hitelösszeggel induló adósok 2010 májusában eltér? összeget lennének kénytelenek fizetni a hitelük megszüntetéséért. A forintadósok 4,5 millió forintot, az euróban eladósodottak 4,75 millió forintot. A legrosszabbul a svájci frank adósok járnának, akiknek 5,1 millió forintot kéne fizetniük az eredetileg 5 millió forintnyi tartozásukért.
A pillanatnyi t?ketartozásnál sokkal izgalmasabb a futamid? alatt kifizetett törleszt?részletek összege. A számításnál eltekintek a jelenérték számítástól, vagyis egyszer? összegzéssel számolok.

5. Adott év elején felvett lakáshitelre kifizetett törleszt?részletek összege 2010 májusáig (ezer forint)

2005 év elején folyósított forint lakáshitel után az elmúlt öt és fél évben közel 3,5 millió forintot fizetett ki az adós. Ugyanez az érték euró alapú hitel esetében 2,7 millió, svájci frank esetében kevesebb, mint 2,5 millió forint. Vagyis a forint és a svájci frank alapú hitelek költsége között évente átlagosan 180 ezer forint volt a különbség. A kés?bbi években felvett hitelek esetében ez a különbség ugyan kisebb, de a devizák közötti sorrend nem változik, minden esetben a svájci frank bizonyult eddig a legolcsóbbnak, a forint pedig a legdrágább hiteltípusnak.

6. Adott év elején felvett lakáshitel fennálló t?ketartozása 2010 májusában (ezer forint)

A t?ketartozások esetében viszont pont fordított a sorrend. A vizsgált öt év bármelyikét nézve a svájci frank adósok tartozása a legmagasabb 2010 májusában, míg 2009 kivételével a forintadósok vannak a legkedvez?bb helyzetben.
A múltat vizsgálva tehát kijelenthetjük, hogy a devizahitelek jóval olcsóbbnak bizonyultak, mint a forinthitelek, bár az id?szak végén fennálló – de mint említettük, csak az el?törlesztés esetén gyakorlati jelent?ség? – tartozások a devizahitelek esetében magasabbak. De mit hoz a jöv??
A hitelek törlesztéseit a jöv?ben is a devizaárfolyamok és a hitelkamatok befolyásolják. Ezeknek különféle kombinációi eltér? eredményekhez vezethetnek, a lehet?ségek száma végtelen. Az egyszer?ség kedvéért vizsgáljuk meg, hogy mi történik a 2008 elején folyósított lakáshitelekkel, ha az adósok a 2010. májusi feltételek szerint fizetik hitelüket a futamid? végéig. A 2008 elején folyósított hitel vizsgálatát két dolog indokolja: egyrészt ekkor tet?zött a devizahitelek folyósítása, másrészt a gazdasági válság kirobbanásáig 9 hónapnyi részlet van csak hátra, ezt követ?en már szembesültek a devizahitelesek a gyengébb forint árfolyam hatásaival. Korábbi id?pontban folyósított hitelek esetében a válságig felhalmozott el?ny még nagyobb lenne.

2010. májusi kondíciók

Ilyen feltételek mellett az utolsó törleszt?részlet 2027 decemberében várható. A teljes futamid?, vagyis 20 év alatt a forintalapú hitel után 11 350 388 begin_of_the_skype_highlighting              11 350 388      end_of_the_skype_highlighting forintot fizet ki a hitelfevev?. Az euró alapú hitel után 10 898 914 begin_of_the_skype_highlighting              10 898 914      end_of_the_skype_highlighting forintot kell fizetni, míg a svájci frank törleszt?részleteinek összege 10 465 363 begin_of_the_skype_highlighting              10 465 363      end_of_the_skype_highlighting forint. 20 év alatt a forinthitel bizonyul a legdrágábbnak, közel 8,5%-kal többet fizet a forintban eladósodott személy lakáshitele után, mintha svájci frankban vette volna fel.
Felmerülhet a kérdés, hogy milyen esetekben egyenlít?dne ki a különböz? hitelek költsége. El?ször nézzük meg, hogy változatlan kamatokat feltételezve mely devizaárfolyamok mellett kell az egyes hitelkonstrukciók után a forinthitellel azonos összeget fizetni!

Devizaárfolyam változás hatása

A devizahitelek kamatel?nye abban az esetben t?nik el 2008 elején felvett hitelek esetében, ha az euró árfolyama átlagosan 289,3 forint/euró lesz a futamid? végéig. A svájci franknak tartósan 213,3 forint/franknak kell lennie, hogy a hátralév? id?szak törleszt?részletei elég magasak legyenek és elt?ntessék az alacsonyabb kamat el?nyét.
A törlesztések kiegyenlítésének másik lehet?sége, ha az egyes devizákban denominált hitelek kamata változik. Itt a viszonyítási alap a korábbitól eltér?en a svájci frank hitel, vagyis az a kérdés, mennyivel kell a forint és euró kamatoknak csökkennie, hogy a hitelek költsége megegyezzen a svájci frankéval.

Hitelkamatok változásának hatása

Az euró kamatoknak a 2010 májusi 8,4%-ról 7,7%-ra kell mérsékl?dnie, hogy az euróhitel versenyképes legyen a teljes futamid? alatt. A forinthitelek esetében a májusi 9,7%-os átlagos kamatnak másfél százalékponttal kellene csökkennie, hogy azonos terhet jelentsen a svájci frank hitellel.
Ezek az eredmények 2008 elején folyósított hitelek esetében igazak. A korábban felvett hiteleknél a devizahitelek már felhalmozott el?nye még nagyobb, így a forint és a devizák közötti egyenl?ség eléréséhez még széls?ségesebb devizaárfolyamokra, és/vagy alacsonyabb forintkamatokra lenne szükség.
A fenti számítások jól mutatják, hogy devizahitelek, és különösen a svájci frank hitel igen kedvez? feltételeket teremtettek a forinthitelekhez képest. Ugyan a törleszt?részletek nem várt emelkedése rontott a devizahitelek eredeti el?nyén, de a futamid? eddigi szakaszában, illetve várhatóan az egész futamid? alatt még így is el?nyt jelent a forintban való eladósodáshoz képest a hitelt felvev?k részére. Más kérdés, hogy ez a növekedése ellenére viszonylag kedvez? teher gyakran jóval meghaladja az érintett családok korábban eltervezett tehervisel?képességét. A kedvez? hitellehet?ség miatt sokan a családi költségvetés lehet?ségeit meghaladó eladósodottság mellett döntöttek. Vagyis devizában több hitelt vettek fel, mint forintban tették volna, kezdetben azonos törleszt?részlet mellett. Így a problémás hitelesek nagyrésze feltehet?leg a túlzott eladósodás áldozata. Természetesen a válság hatására megemelked? munkanélküliség és visszaes? keresetek is törlesztési nehézségekhez vezethettek.
A fenti számítások alapján kijelenthetjük, hogy a devizahitelesek kollektív megsegítése nem indokolt. Az alacsony devizakamatok el?nye csak tartósan gyenge forint-árfolyam mellett vagy jelent?sen mérsékl?d? forintkamat esetében t?nik el. Ezeknek a feltételeknek a teljesülését nehezíti, hogy tartósan gyenge forint mellett a forintkamatok emelkedésére lehet számítani, illetve a forintkamatok (relatív) mérsékl?désére csak er?söd? hazai fizet?eszköz mellett van lehet?ség.
Az eredmények nem támasztják alá, hogy a devizahitelesek megmentésre szorulnának, s?t, felmerülhet a forintadósok “megmentésének” gondolata. Valószín?leg azonban a legtöbb hiteles akkor járna jól, ha egy kiegyensúlyozott gazdaságpolitika stabil makrogazdasági hátteret biztosítana. Ebben az esetben er?söd? forint mellett is csökkenhetnének a forintkamatok, így mind a devizahitelesek, mind a forinthitelesek a jelenleginél kedvez?bb helyzetbe kerülnének.

Forrás: Kopik Tamás – portfolio.hu: Nem indokolt a devizahitelesek kollektív megmentése – Vélemény