Egyre több ügyfelünk van, aki az eddigi befektetési célból vásárolt lakását-lakásait szeretné eladni, és helyette értékpapír alapú befektetéseket indítani. Az ingatlan befektetések eddig hihetetlen népszer?ek voltak. Mi az oka a hirtelen népszer?ség vesztésüknek?
Elbeszélgettünk ingatlanbefektetéseikt?l szabadulni vágyó ügyfeleinkkel, s?t egy ingatlanszakmában dolgozó ismer?sömet is kikérdeztem. A tanulságok az alábbiak voltak.
Az ingatlanok megszerzése nagy t?két igényel, emellett illetékköteles, eladásuk után pedig adózni kell.
Az els?t nem kell magyaráznom. És az sem hathatós érv, hogy szinte öner? nélkül lehet hitelhez jutni. Kérdem én: a hitelt nem kell visszafizetni? A hitel ára és költségei máris csökkentik ingatlanbefektetésünk eredményeit.
Az ingatlanért, amikor megvásároljuk, illetéket kell fizetni. Például egy 10 milliós lakás után ez 4,4%. További 1% általában az ügyvéd díja. Eladáskor a vételi és eladási ár különbözete után 25% adót kell fizetnünk. Ha közvetít?n keresztül adjuk el, ez további 3-4% költséget jelent. Ön szerint ezek olyan tételek amik meghozzák a kedvét annak, aki a “jó áron megveszem, majd jó kis haszonnal eladom” típusú üzletet akarnak kötni?
Biztos, hogy jól jövedelmez a lakások bérbe adása?
Példaként, vegyünk egy lakást és adjuk ki. Budapesten egy átlagos 10 milló forintos lakás jelenleg 60.000,-Ft-ért adható ki. Ez évi szinten 720.000,-Ft – ez 7,2%-os hozamot jelent. Bruttóban. Mert itt is vannak elkerülhetetlen költségeink. Például, ha legálisan végezzük ezt a tevékenységünket, akkor azt 25% adó terheli. E mellett mindenképpen évi 1-2%-át a lakás értékének karbantartásra és állagmegóvásra kell fordítanunk (pl. festés, burkolatcsere, WC tartály csere, stb.) Ezen kívül rendszeres a bérl? váltás – ilyenkor akár több havi bérleti díj is kieshet és még a közvetít?nek is fizethetünk. Legyünk optimisták: 11 hónapban ki van adva a lakás. Ez már csak 3,45 % hozam. Nos, ennyit bármelyik bank fizet a pénzünkért.
Várhatólag az ingatlanok költsége n?ni fog.
Európa majdnem minden országában van már ingatlanadó – ez általában évente az ingatlan értékének 1%-a. Ezért biztosak lehetünk benne, hogy esetleg hosszú csatározásokat követ?en, de nálunk is lesz, és várhatóan 2008/2009-tól kerül bevezetésre. Már látom el?re, hogy jó magyar szokásként mindenki 2008-ban, az adófizetés napján fog erre rádöbbenni. Másnap nagyon sokan rájönnek, hogy inkább el kellene adni a lakást. Ha mástól nem, ett?l bizonyosan jó kis áresés hullám várható a használtlakás piacon.
Nem mennek fölfelé a lakás árak.
“Mindenki” tudja, hogy a lakások ára folyamatosan és jelent?sen emelkedik. És valóban ez így is volt egészen 2003-2004-ig. Ez id? alatt a lakások átlag ára mindig messze az infláció mértéke felett n?tt. Különösen igaz volt ez az 1999 és 2000 közti id?szakra, amit csak lakásár robbanásnak neveztek. Ám ezek az id?k elmúltak. Hivatalos statisztikák szerint a legoptimistábban becsülve is éppen egy kicsit az infláció felett van a használt lakások árának emelkedési üteme. Ingatlanközvetít? barátaim szerint még ez sem igaz: az átlag budapesti használt lakások ára az utóbbi id?ben kb. 10%-kal csökkent!
Az ingatlanok nehezen eladhatók.
Manapság kínálati piac van: a vev?k válogatnak és alkusznak. Egy fizet?képes vev?re kb. 45-50 eladó lakóingatlan jut. Ha csak irreálisan alacsony áron nem adjuk, akkor is minimum 6 hónapot számolhatunk az értékesítésre. Ez komoly problémát jelenthet, ha sürg?sen szükségünk lenne a pénzünkre.
Nem juthatunk részlegesen a beruházásunkhoz.
Egy lakás csak egyben értékesíthet?. Ha a 10 millió forint befektetett pénzünkb?l csak 1 millióra van szükségünk, akkor is el kell adnunk a teljes lakást, nem adhatunk el csak 4 m2-t!
Az ingatlan-befektetés folyamatosan pótlólagos tartalékokat igényel.
Az még csak hagyján, hogy nem szállhatunk ki gyorsan és akár részletekben az ingatlanbefektetésünkb?l: ráadásul komoly biztonsági pénz-tartalékkal is rendelkeznünk kell. Bármikor el?fordulhat, egy olyan kár, aminek gyors helyreállítása több százezer forint lehet. Elég egy jó kis cs?törés, rövidzár, egy szerény t?z. A biztosítás is megoldás lehet (és kell is, hogy legyen!), de mi van az átfutási id?vel? Ugye a biztosító sem fizet azonnal?
Hosszú távon sincs remény az ingatlanárak drasztikus emelkedésére.
Az optimisták azt mondják, ugyan most éppen nem mennek felfelé az ingatlan árak, de majd kés?bb! Akkor majd n?nek majd, mint a rakéta! Mit?l? Én pénzügyi tanácsadó vagyok, aki a hosszútávú befektetésekkel foglakozom. Amikor a pénz elhelyezésre tanácsot adok, alapvet?en a hosszútávú trendeket kell figyelembe vennem. Mit?l mennének ugrásszer?en felfelé az árak? Magyarország lakossága folyamatosan csökken. Budapest lakossága az elmúlt 10 évben 200.000 f?vel csökkent. Ki fog ezekben a lakásokban lakni? Kinek kellenek majd ezek? Másrészt, aki egyáltalán lakást akar, azoknak az igényei egyre magasabbak. Nekik épülnek – irreálisan is nagy számban – az új építés? lakások. A használt lakások – ha csak egészen kiváló helyen nincsenek – a kutyának sem kellenek. Különösen veszélyes dolog egy lakótelepi lakás. Itt figyelembe kell venni a következ? évek ugrásszer? energia áremelkedését is. Egy lakótelepi másfélszobás lakás rezsije nagyon könnyen 40-50.000,-Ft lehet majd havonta. Kinek kell ez majd? A németek már régen nekiálltak bontani a lakótelepeket.
Mégis, miért ragaszkodnak még mindig olyan sokan az ingatlanhoz? Ennek történelmi okai vannak: A szocializmus idején és a kilencvenes években a kemény inflációs id?kben ez volt az egyetlen olyan befektetési forma, ami engedélyezett volt és – ha nem is magas -de valódi hozamokat hozott. Ezért alakult ki sokak fejében az az elképzelés, hogy én csak a kézzel tapintható falakban hiszek! Igen. Van ismer?söm, egy kedves id?s hölgy, akinek az ingatlanvagyona közel 350 millió Ft. Mindig azt mondogatja, hogy családi örökség. De egy szobában él, mert csak annak a f?tésére elég a nyugdíja, a piacon pedig elgondolkodik, hogy vegyen-e tejet is, vagy elég a kenyér. Bérbe sem adja, mert fél a bérl?kt?l. Eladni sem meri, mert fél a maffiától. Nos kérdem én: mit lehet itt tenni?!
? már nyolcvan éves elmúlt, és ugye öreg diófát nem lehet átültetni.
Ám most végre lehet?ség van olyan befektetési formákra átváltani, amelyek vállalkozói véna nélkül, mindenfajta tanulás és munka nélkül is valódi hozamokat hoznak – ezek a hosszútávú értékpapír alapú befektetések.
Ezek a befektetési formák magas hozamot biztosítanak minden gyomorszorító gond nélkül, ami az ingatlan befektet?ket terheli. Nem kell aggódni a bérl?k miatt, ha megszorulunk bármikor akár részlegesen is hozzájuthatunk a pénzünkhöz, nem kell váratlan hatalmas összeg egy cs?repedés elhárítására. Egyszer?en csak dolgozik a pénzügyi tanácsadó, dolgoznak a befektetési alapkezel?k és dolgozik az a sok vállalkozás, amelynek a tulajdonrészei az alapokban vannak.
